Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
- Seit der HOAI-Reform 2021 sind die Mindest- und Höchstsätze Orientierungswerte, keine bindenden Preisgrenzen mehr (§ 7 HOAI).
- Das Honorar bemisst sich nach anrechenbaren Kosten, Honorarzone und Leistungsphasen (§ 35 HOAI).
- Bei Verbrauchern muss der Architekt schriftlich über die Möglichkeit der freien Honorarvereinbarung aufklären.
- Architektenhonorar verjährt in drei Jahren ab Ende des Entstehungsjahres (§ 195 BGB).
Seit dem EuGH-Urteil 2019 und der HOAI-Reform 2021 ist das Architektenhonorar weitgehend liberalisiert. Wer Honorarforderungen durchsetzen oder abwehren will, muss die neuen Regeln, die Honorartabellen und die Verbraucherschutzvorschriften kennen.
HOAI seit der Reform 2021
Das Honorar richtet sich nach der schriftlichen Vereinbarung, die die Vertragsparteien bei Auftragserteilung über die anrechenbaren Kosten, die Honorarzone, die Honorartafel und den Honorarsatz treffen. Ist keine Vereinbarung über die Honorarhöhe in Textform getroffen, gilt für Grundleistungen der jeweilige Basishonorarsatz als vereinbart.
Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, § 7 HonorarvereinbarungOrientierungsfunktion statt Preisbindung. Mit der Reform 2021 hat die HOAI ihre preisbindende Wirkung verloren. Die Tabellenwerte dienen als Orientierung, nicht mehr als verbindliche Unter- oder Obergrenze. Für Altverträge bleibt die ursprüngliche Rechtslage relevant.
Textform für die Honorarvereinbarung. Die Vereinbarung über die Höhe des Honorars muss in Textform erfolgen. Ohne eine solche Vereinbarung gilt der Basishonorarsatz nach der Honorartafel. Mündliche Abreden genügen nicht.
Basishonorarsatz als Auffangregel. Fehlt eine wirksame Honorarvereinbarung, gilt der Basishonorarsatz der einschlägigen Honorartafel. In der Praxis ist das oft Mittelsatz oder Mindestsatz der alten HOAI.
Honorarberechnung nach der HOAI
Die Honorarermittlung folgt einem festen Schema: anrechenbare Kosten, Honorarzone, Honorarsatz, beauftragte Leistungsphasen.
Anrechenbare Kosten
Grundlage ist die Summe der Baukosten nach der Kostenberechnung, ohne Architektenhonorar und Umsatzsteuer. Bei Altbauten erhöhen Umbauzuschläge die anrechenbaren Kosten. Streit entsteht häufig bei nachträglichen Kostensteigerungen und der Zuordnung einzelner Kostengruppen.
Honorarzonen I bis V
Die HOAI teilt Bauvorhaben nach Schwierigkeit in fünf Honorarzonen ein. Kriterien sind Funktionsbereiche, konstruktive Anforderungen und gestalterische Ansprüche. Die Einordnung wirkt sich massiv auf das Honorar aus. Ein zu niedrig eingestuftes Vorhaben kann zu erheblichen Nachforderungen führen.
Honorarsatz
Der Basishonorarsatz ist die untere Linie der Honorartafel, der obere Honorarsatz die Obergrenze. Ohne Vereinbarung gilt der Basishonorarsatz. Für Sonderleistungen und schwierige Projekte können höhere Sätze vereinbart werden.
Leistungsphasen und Honoraranteile
Die Grundleistungen der Leistungsphasen 1 bis 9 werden mit den in Anlage 10 festgelegten Prozentsätzen der Honorare aus § 35 Absatz 1 bewertet.
Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, § 35 Leistungsbild Gebäude und InnenräumeNeun Phasen. Grundlagenermittlung (2 %), Vorplanung (7 %), Entwurfsplanung (15 %), Genehmigungsplanung (3 %), Ausführungsplanung (25 %), Vorbereitung der Vergabe (10 %), Mitwirkung bei der Vergabe (4 %), Objektüberwachung (32 %), Objektbetreuung (2 %).
Phase 8 als Streitphase. Die Objektüberwachung trägt mit 32 Prozent den größten Honoraranteil. Hier entstehen die meisten Konflikte, etwa über die Intensität der Baustellenpräsenz oder die Qualität der Mängelerfassung. Siehe dazu auch Architektenhaftung bei Planungsfehlern.
Teilleistungen. Wird eine Phase nur teilweise erbracht, erfolgt eine prozentuale Abrechnung innerhalb der Phase. Die Verteilung erfolgt nach der tatsächlich geschuldeten Arbeitsleistung, nicht pauschal.
Typische Streitpunkte
Zusatzleistungen und Nachträge. Planungsänderungen während der Bauphase lösen häufig Zusatzhonorare aus. Voraussetzung ist eine Beauftragung durch den Bauherrn oder dessen stillschweigende Duldung der Zusatzarbeit. Unzureichende Dokumentation scheitert regelmäßig vor Gericht.
Honorarminderung bei Planungsfehlern. Bei mangelhafter Leistung kann der Bauherr das Honorar mindern. Die Minderungsquote richtet sich nach dem Verhältnis der Mangelbeseitigungskosten zur Gesamtbausumme. Bei schweren Fehlern kommt ein völliger Honorarverlust in Betracht.
Vorzeitige Vertragsbeendigung. Wird der Vertrag vor Abschluss aller Phasen gekündigt, ist nur das Honorar für bereits erbrachte Leistungen geschuldet. Die Abgrenzung zwischen abgerechneten und offenen Teilen führt zu Diskussionen.
Anrechenbare Kosten. Streit um die richtige Höhe der anrechenbaren Kosten entsteht bei Kostensteigerungen, bei der Behandlung von Eigenleistungen des Bauherrn und bei der Zuordnung einzelner Kostenarten.
Verbraucherschutz nach der HOAI-Reform
Pflicht zur schriftlichen Belehrung
Architekten müssen Verbraucher vor Vertragsschluss schriftlich darüber informieren, dass das Honorar frei vereinbar ist und eine Orientierung an den HOAI-Tabellen möglich, aber nicht zwingend ist. Fehlt die Belehrung, kann die Honorarvereinbarung unwirksam sein.
Widerrufsrecht. Außerhalb von Geschäftsräumen abgeschlossene Architektenverträge unterliegen dem Widerrufsrecht nach § 312g BGB. Ohne ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung verlängert sich die Widerrufsfrist auf bis zu ein Jahr und 14 Tage.
AGB-Kontrolle. Auch nach der Liberalisierung unterliegen Honorarvereinbarungen mit Verbrauchern der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB. Exzessiv von HOAI-Orientierungswerten abweichende Honorare können als unangemessen unwirksam sein.
Durchsetzung von Honoraransprüchen
Prüffähige Schlussrechnung. Die Honorarforderung wird erst mit einer prüffähigen Schlussrechnung fällig. Sie muss anrechenbare Kosten, Honorarzone, Leistungsphasen und Honorarsatz aufschlüsseln. Ohne Prüffähigkeit beginnt die Zahlungsfrist nicht.
Abschlagsrechnungen. Während der Bauzeit sind Abschlagsrechnungen für abgeschlossene Leistungsphasen üblich. Die Regelungen ähneln den Abschlagszahlungen im Bauvertrag.
Verjährung. Architektenhonorar verjährt nach § 195 BGB in drei Jahren ab Ende des Entstehungsjahres. Die Frist beginnt mit Abnahme oder Fälligkeit der letzten Leistung. Verspätete Schlussrechnungen können zum Anspruchsverlust führen.
Klage vor dem Landgericht. Bei Streitwerten über 5.000 Euro ist das Landgericht Nürnberg-Fürth zuständig. Die Gerichte bestellen regelmäßig Sachverständige zur Klärung von Leistungsstand und Anrechenbarkeit. Verfahrensdauer: sechs bis achtzehn Monate.
Präventive Vertragsgestaltung
Präzise Leistungsbeschreibung. Der Architektenvertrag sollte die beauftragten Leistungsphasen eindeutig benennen, Sonderleistungen separat ausweisen und die Abgrenzung zu Zusatzaufträgen regeln. Unklare Formulierungen begünstigen spätere Streitigkeiten.
Honorarvereinbarung in Textform. Anrechenbare Kosten, Honorarzone, Honorarsatz und Prozentzuschlag bei Umbauten gehören in die schriftliche Vereinbarung. Eine lückenlose Dokumentation der Leistungen dient als Grundlage der späteren Abrechnung.
Regelungen zu Nachträgen. Klare Klauseln über das Nachtragsverfahren und die Vergütung zusätzlicher Leistungen vermeiden Konflikte. Bei VOB/B-Verträgen ist die Verknüpfung zur HOAI besonders zu beachten.
Haftungsbegrenzungen. Angemessene Beschränkungen schützen den Architekten, müssen aber der AGB-Kontrolle und dem Verbraucherschutz standhalten. Eine pauschale Haftungsbegrenzung auf die Versicherungssumme ist oft wirksam. Bei Bauverzug durch Planungsfehler greifen zusätzliche Schadensersatzansprüche.
Häufige Fragen zum Architektenhonorar
Sind die HOAI-Mindestsätze noch bindend?
Seit der Reform 2021 nicht mehr. Mindest- und Höchstsätze sind Orientierungswerte. Architekten und Bauherren können das Honorar frei vereinbaren. Für Altverträge vor Oktober 2020 bleibt die alte Rechtslage teilweise anwendbar.
Was passiert ohne schriftliche Honorarvereinbarung?
Bei fehlender Textform-Vereinbarung gilt für Grundleistungen der Basishonorarsatz der einschlägigen Honorartafel. Das kann für den Architekten ungünstig sein, wenn er mit dem Bauherrn höhere Sätze verhandelt hatte.
Wie berechnet sich die Honorarminderung bei Planungsfehlern?
Die Minderung orientiert sich am Verhältnis der Mangelbeseitigungskosten zur Gesamtbausumme. Bei leichten Fehlern sind 5 bis 15 Prozent üblich, bei schweren Mängeln sind deutlich höhere Minderungen und in Einzelfällen der völlige Honorarverlust möglich.
Muss ich als Bauherr Zusatzhonorare für Planungsänderungen zahlen?
Nur wenn der Bauherr die Änderung veranlasst oder geduldet hat. Werden Änderungen durch Planungsfehler des Architekten nötig, trägt dieser die Kosten selbst. Die Abgrenzung ist oft schwierig und erfordert präzise Dokumentation.
Wann verjähren Architektenhonorarforderungen?
Nach § 195 BGB in drei Jahren ab dem Schluss des Jahres, in dem die Forderung entstanden ist und der Architekt Kenntnis davon erlangt hat. Eine Schlussrechnung, die spät gestellt wird, kann bereits verjährt sein.
Was passiert bei fehlerhafter Verbraucherbelehrung?
Unterlässt der Architekt die schriftliche Aufklärung, kann die Honorarvereinbarung ganz oder teilweise unwirksam sein. Der Architekt kann dann nur eine angemessene Vergütung nach allgemeinen Grundsätzen verlangen, häufig unter den vereinbarten Sätzen.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Jeder Fall ist anders. Für eine konkrete Einschätzung Ihrer Situation vereinbaren Sie ein Beratungsgespräch.